Fiscalité
Rénover pour louer : quels sont les avantages fiscaux ?
Entre la remontée progressive du marché immobilier et la volonté de l’État de lutter contre les passoires thermiques, rénover un logement destiné à la location n’a jamais été aussi pertinent. Pour un investisseur, acheter un bien ancien à rénover peut être une vraie stratégie gagnante : vous modernisez le logement, améliorez son confort… et vous pouvez, en plus, alléger votre fiscalité.
En rénovant avant de louer, vous augmentez la valeur de votre patrimoine, vous rendez le bien plus attractif aux yeux des locataires et vous limitez le risque de vacance locative. Un bon niveau de performance énergétique (un meilleur DPE) devient désormais un argument décisif, autant pour louer que pour revendre.
Cerise sur le gâteau : plusieurs dispositifs fiscaux encouragent cette démarche. Selon votre profil et la nature des travaux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, créer du déficit foncier ou profiter de régimes spécifiques comme la loi Denormandie, la loi Malraux ou encore Loc’Avantages.
Dans cet article, on fait le point sur les raisons de rénover avant de louer, puis sur les principaux dispositifs fiscaux dont vous pouvez bénéficier.
Pourquoi rénover un logement avant de le louer ?
Beaucoup de propriétaires repoussent les travaux, par manque de temps ou par peur du budget. Pourtant, dans le cadre d’un investissement locatif, rénover un bien ancien peut changer totalement la rentabilité de votre projet, à court comme à long terme.
Faire grimper la valeur de votre bien
Acheter un appartement ou une maison à rafraîchir, puis réaliser une rénovation sérieuse avant de louer, permet souvent de créer de la valeur. Un logement ancien, mal entretenu, se négocie généralement moins cher. En le remettant à niveau (isolation, chauffage, électricité, confort intérieur…), vous rehaussez son standing et donc sa valeur sur le marché.
Les travaux représentent bien sûr un investissement important, mais ils se traduisent par un bien mieux noté au DPE, plus confortable et plus recherché. À la revente, vous pouvez espérer une plus-value plus élevée qu’avec un logement resté “dans son jus”.
Rendre le logement plus attractif pour les locataires
Du point de vue du locataire, une rénovation réussie change tout : meilleur confort thermique, moins de courants d’air, un système de chauffage performant, une salle de bain et une cuisine au goût du jour… Autant de critères qui rendent votre annonce plus attractive.
En améliorant la performance énergétique (isolation, remplacement du système de chauffage, ventilation adaptée, etc.), vous contribuez aussi à faire baisser les factures d’énergie. C’est un argument fort pour les locataires, qui comparent de plus en plus le niveau de consommation des logements avant de signer un bail.
Résultat : un bien rénové se loue souvent plus vite, avec moins de vacance locative. Vous sécurisez ainsi vos revenus locatifs dans la durée.
Se mettre en conformité avec les nouvelles obligations (DPE, décence…)
Rénover avant de louer, c’est aussi anticiper les obligations légales qui se durcissent. Pour être mis en location, un logement doit être “décent” : ne pas présenter de risques pour la sécurité ou la santé des occupants, et offrir un minimum de confort (chauffage, aération, étanchéité, etc.).
À cela s’ajoutent les règles liées au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements très énergivores sont progressivement exclus du marché locatif. Les biens classés G (et progressivement F) sont dans le viseur : sans travaux, ils deviennent de plus en plus difficiles – voire impossibles – à louer.
En réalisant une rénovation énergétique avant de mettre le logement sur le marché, vous anticipez ces contraintes, vous sécurisez votre investissement et vous évitez de devoir interrompre une mise en location pour cause de non-conformité.
Quels dispositifs fiscaux pour rénover et louer ?
La rénovation d’un logement destiné à la location ne sert pas seulement à améliorer le confort et la valeur du bien. Bien pensée, elle permet aussi d’optimiser votre fiscalité. Plusieurs dispositifs peuvent vous aider à réduire votre impôt sur le revenu ou à créer du déficit foncier.
La loi Denormandie : rénover l’ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt
La loi Denormandie s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement ancien dans une zone éligible (notamment certaines communes “Action Cœur de Ville”) pour le rénover puis le mettre en location. C’est, en quelque sorte, l’équivalent de l’ancienne loi Pinel, mais appliquée à l’immobilier ancien.
En échange d’un engagement de location et de travaux conséquents, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le prix total de l’opération (achat + travaux).
Principales conditions (à vérifier au moment de votre projet) :
- Le bien doit être situé dans une zone éligible au dispositif.
- Les travaux doivent représenter une part significative du coût total (au moins 25 % de l’opération).
- Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Niveaux de réduction d’impôt (dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m²) :
- Engagement de location de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du montant de l’investissement.
- Engagement de location de 9 ans : réduction d’impôt de 18 %.
- Engagement de location de 12 ans : réduction d’impôt de 21 %.
Exemple simplifié : vous achetez un appartement ancien pour 200 000 € dans une ville éligible et vous vous engagez à le louer pendant 12 ans après travaux. Sous conditions, la réduction d’impôt peut atteindre 21 % de la base retenue, soit jusqu’à 42 000 € étalés sur la durée de l’engagement.
Le déficit foncier : un levier fiscal renforcé en cas de travaux
Si vous louez un logement vide au régime réel, vous pouvez déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) de vos revenus fonciers. Lorsque le total des charges dépasse les loyers perçus, vous créez ce qu’on appelle un déficit foncier.
Ce déficit est particulièrement intéressant en cas de rénovation importante : plus vous faites de travaux éligibles, plus le montant déductible augmente, tout en améliorant durablement votre bien.
En pratique :
- Vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier par an sur votre revenu global (le surplus étant reportable sur vos futurs revenus fonciers).
- En cas de rénovation énergétique permettant de faire progresser le DPE du logement (par exemple de E/F/G vers A/B/C/D), ce plafond peut être doublé sur une période limitée, jusqu’à 21 400 €, sous réserve du respect du calendrier et des critères fixés par l’administration.
Les charges prises en compte dans le déficit foncier incluent notamment :
- Les intérêts d’emprunt immobilier ;
- Les charges de copropriété ;
- Les frais de gestion locative ;
- Les primes d’assurance ;
- La taxe foncière ;
- Les dépenses d’entretien et de rénovation du logement (hors construction ou agrandissement).
En clair, le déficit foncier vous permet de transformer une partie de vos travaux en économie d’impôt, tout en augmentant la valeur et la qualité de votre bien locatif.
La loi Malraux : un dispositif pour la rénovation du patrimoine ancien
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui rénovent des biens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés (quartiers anciens dégradés, sites patrimoniaux remarquables, secteurs sauvegardés, etc.). L’objectif : encourager la restauration du patrimoine français en offrant une réduction d’impôt attractive.
Ce qu’il faut retenir :
- Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 22 % ou 30 % du montant des travaux, dans la limite d’un plafond global (par exemple 400 000 € de travaux sur 4 ans).
- Un Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit suivre et valider le projet de rénovation.
- Le logement doit être mis en location dans un certain délai après la fin des travaux et pendant une durée minimale (généralement 9 ans).
- Le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
La loi Malraux s’adresse plutôt à des projets d’envergure, avec des budgets travaux importants, mais elle offre un avantage fiscal très significatif pour ceux qui souhaitent investir dans le patrimoine ancien.
Loc’Avantages : réduire ses impôts en échange d’un loyer abordable
Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires qui louent un logement ancien à un loyer inférieur au marché de bénéficier d’une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs.
En pratique, plus le loyer consenti est bas par rapport au marché, plus la réduction d’impôt est élevée. Elle peut aller, selon le niveau d’engagement choisi, d’environ 15 % à plus de 50 % du montant des loyers, voire davantage dans certains cas.
En contrepartie, le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique. Les biens très énergivores (classés F ou G au DPE) sont exclus du dispositif, ce qui oblige souvent à réaliser des travaux de rénovation avant de pouvoir en bénéficier.
Loc’Avantages peut donc se combiner avec une rénovation énergétique : vous améliorez le DPE du logement, vous le rendez éligible au dispositif, et vous profitez ensuite d’une réduction d’impôt en acceptant de pratiquer un loyer encadré.
En résumé
Rénover pour louer, c’est jouer sur deux tableaux : la valeur de votre bien et la fiscalité. En combinant travaux de rénovation (notamment énergétique) et dispositifs fiscaux adaptés à votre situation – Denormandie, déficit foncier, Malraux, Loc’Avantages… – vous pouvez à la fois améliorer votre patrimoine, sécuriser vos revenus locatifs et réduire votre impôt.
Avant de vous lancer, l’idéal est de faire le point avec un professionnel (conseiller fiscal, expert-comptable, courtier en rénovation…) pour choisir le bon montage et vérifier votre éligibilité à chaque dispositif.
Nous faisons le maximum pour vous accompagner dans l’accomplissement de vos démarches administratives pour l’obtention de vos aides.
Chaque aide financière à la rénovation énergétique dispose de nombreux critères d’éligibilité (revenus, nature des travaux, caractéristiques du logement, habitudes de consommation, etc.) et de montants spécifiques.
Pour avoir une idée précise du montant de l’aide pour vos travaux de rénovation énergétique, découvrez notre simulateur en ligne.
