DPE
Les solutions face à un DPE périmé en cours de location
Au moment de louer un logement, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est presque aussi scruté que le montant du loyer. Une bonne étiquette est synonyme de confort thermique et de factures d’énergie plus légères, là où une mauvaise note peut vite faire hésiter un candidat locataire.
Mais le DPE n’est pas valable indéfiniment. Sa durée de vie est limitée et il peut arriver qu’au cours de la location, le diagnostic arrive à expiration. Dans ce cas, que se passe-t-il pour le propriétaire comme pour le locataire ? Le logement peut-il encore être loué ? Le loyer peut-il évoluer ?
Dans cet article, on fait le point sur les conséquences d’un DPE périmé en cours de bail et sur les solutions à disposition des propriétaires et des locataires.
Qu’est-ce qu’un DPE périmé en cours de location ?
Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d’énergie d’un logement et son niveau d’émissions de gaz à effet de serre. Il débouche sur une étiquette allant de A (très performant) à G (très énergivore). Ce document fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires à remettre au locataire lors de la signature du bail, au même titre que le constat de risque d’exposition au plomb ou l’état des risques naturels.
Tout propriétaire bailleur doit donc fournir un DPE valide au moment de la mise en location et l’annexer au contrat. Si le locataire constate que le DPE manque ou que sa date de validité est dépassée, il peut en demander la mise à jour auprès du propriétaire.
Depuis la réforme du 1er juillet 2021, un DPE a une durée de vie de 10 ans. Passé ce délai, il est considéré comme périmé et doit être refait par un diagnostiqueur certifié. Quelques cas particuliers existent toutefois pour les anciens diagnostics :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 expirent au 31 décembre 2024.
Concrètement, un DPE périmé en cours de location signifie que le document annexé au bail ne reflète plus officiellement la performance énergétique du logement. D’un point de vue légal, il doit être mis à jour si l’on souhaite continuer à louer dans de bonnes conditions.
Quels sont les risques pour le propriétaire et le locataire d’un DPE périmé ?
Pour le propriétaire bailleur, la première conséquence d’un DPE périmé est l’impossibilité de proposer sereinement le logement à la location. Le DPE fait partie intégrante du dossier obligatoire, au même titre que le bail ou l’état des lieux. En cas de contrôle ou de contestation, l’absence de DPE valide peut être sanctionnée.
Pour le locataire, les enjeux sont tout aussi importants. Le DPE influence le montant des charges, le confort de vie et, désormais, la possibilité pour le propriétaire d’augmenter le loyer. Depuis la loi Climat et Résilience, les logements très énergivores (étiquettes F et G) sont dans le viseur du législateur.
Plusieurs mesures se sont mises en place progressivement :
- Il est interdit d’augmenter les loyers des “passoires thermiques” (logements classés F ou G au DPE) lors du renouvellement du bail ou de la révision annuelle.
- Les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m² d’énergie finale par an sont déjà considérés comme indécents et donc interdits à la location.
- À partir de 2025, tous les logements classés G seront progressivement interdits à la location, puis les logements classés F en 2028 et ceux classés E en 2034.
Un DPE périmé empêche donc de savoir précisément si le logement tombe ou non dans ces catégories. Le propriétaire prend le risque de se retrouver en infraction, tandis que le locataire peut se voir appliquer un loyer qui ne respecte pas forcément les nouvelles règles.
Que se passe-t-il quand le DPE est périmé en cours de location ?
Une fois le bail signé, la location se poursuit en principe par tacite reconduction : tous les 12 mois pour une location meublée et tous les 3 ans pour une location nue, sauf congé donné par l’une des parties. Cette reconduction ne s’accompagne pas d’un nouveau contrat, ni d’une obligation automatique de fournir un nouveau DPE.
Le gouvernement a rappelé que le DPE est annexé au contrat de location initial et qu’aucun texte n’impose au propriétaire d’en produire un nouveau à chaque renouvellement tacite. Autrement dit, le bail continue de courir même si, entre-temps, le DPE a dépassé sa date de validité.
En revanche, dès lors que le locataire s’inquiète de la performance énergétique de son logement ou des conséquences sur le loyer, il est en droit de demander un nouveau DPE. Ce diagnostic actualisé permet de vérifier si le logement est toujours décent au regard de la loi et si le propriétaire peut ou non réviser le loyer.
Locataire, quels recours pour un DPE périmé lors de votre location ?
Tout locataire a droit à un logement décent, y compris sur le plan énergétique. Si vous constatez que le DPE de votre logement est périmé pendant le bail, vous disposez de plusieurs leviers pour faire respecter vos droits.
La première étape reste le dialogue. Prenez contact avec votre propriétaire ou son représentant (agence, syndic, etc.) pour lui signaler que le DPE n’est plus valide et demander sa mise à jour. Un nouveau DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié coûte généralement entre 100 et 250 € : c’est à la charge du propriétaire.
Le locataire peut s’appuyer sur les informations officielles du ministère de la Transition écologique pour étayer sa demande et rappeler le cadre légal. Dans la majorité des cas, un propriétaire soucieux de respecter la réglementation acceptera de faire réaliser un nouveau diagnostic.
En cas de blocage, le locataire peut décider de faire établir lui-même un DPE, à ses frais, pour disposer d’une photographie à jour de la performance énergétique du logement. Si le diagnostic révèle que le bien est désormais classé F, G ou G+, la situation change sensiblement.
Dans ce cas :
- Le logement peut être requalifié en “passoire thermique” et ne plus respecter les critères de décence énergétique.
- Le propriétaire n’a plus le droit d’augmenter le loyer lors de la révision annuelle indexée sur l’IRL ou au moment du renouvellement du bail.
- Le propriétaire peut être tenu d’engager des travaux de mise en conformité pour améliorer la performance énergétique.
Si le propriétaire refuse toujours d’agir malgré ces éléments, le locataire peut lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, en lui laissant un délai raisonnable (souvent 2 mois) pour répondre.
En l’absence de réponse ou en cas de refus, le locataire a la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge peut :
- ordonner la réalisation de travaux de rénovation dans des délais précis ;
- prévoir une astreinte financière par jour de retard ;
- réduire ou suspendre le paiement du loyer tant que les travaux ne sont pas effectués ;
- condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts si le logement porte atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants.
Dans les situations les plus graves, lorsque le logement est manifestement indécent, le bail peut même être résilié. Avant d’en arriver là, il est aussi possible de saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver une solution amiable entre propriétaire et locataire.
Comment remédier à un DPE périmé en cours de location ?
Pour un propriétaire, la meilleure stratégie consiste à anticiper la péremption du DPE. Mieux vaut refaire le diagnostic en amont que se retrouver en difficulté au moment d’une contestation ou d’un projet de revalorisation de loyer.
Si le DPE arrive à expiration pendant le bail, la priorité est de faire intervenir rapidement un diagnostiqueur certifié. Un nouveau DPE peut généralement être réalisé en quelques jours. Le propriétaire communique ensuite les résultats au locataire et conserve une copie à annexer au bail en cas d’avenant ou de renouvellement.
Deux scénarios sont possibles :
- Le nouveau DPE montre une meilleure performance énergétique : le propriétaire peut, sous conditions, s’appuyer sur ce résultat pour justifier une évolution du loyer lors du renouvellement du bail.
- Le nouveau DPE révèle au contraire une dégradation de la performance : il faudra prévoir des travaux de rénovation énergétique et accepter que le loyer ne puisse pas être augmenté immédiatement.
Dans tous les cas, un DPE à jour permet de clarifier la situation et de sécuriser la relation entre propriétaire et locataire.
Ce que ça change concrètement pour votre projet de travaux
Tout locataire a droit à un logement décent, y compris sur le plan énergétique. Si vous constatez que le DPE de votre logement est périmé pendant le bail, vous disposez de plusieurs leviers pour faire respecter vos droits.
La première étape reste le dialogue. Prenez contact avec votre propriétaire ou son représentant (agence, syndic, etc.) pour lui signaler que le DPE n’est plus valide et demander sa mise à jour. Un nouveau DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié coûte généralement entre 100 et 250 € : c’est à la charge du propriétaire.
Le locataire peut s’appuyer sur les informations officielles du ministère de la Transition écologique pour étayer sa demande et rappeler le cadre légal. Dans la majorité des cas, un propriétaire soucieux de respecter la réglementation acceptera de faire réaliser un nouveau diagnostic.
En cas de blocage, le locataire peut décider de faire établir lui-même un DPE, à ses frais, pour disposer d’une photographie à jour de la performance énergétique du logement. Si le diagnostic révèle que le bien est désormais classé F, G ou G+, la situation change sensiblement.
Dans ce cas :
- Le logement peut être requalifié en “passoire thermique” et ne plus respecter les critères de décence énergétique.
- Le propriétaire n’a plus le droit d’augmenter le loyer lors de la révision annuelle indexée sur l’IRL ou au moment du renouvellement du bail.
- Le propriétaire peut être tenu d’engager des travaux de mise en conformité pour améliorer la performance énergétique.
Si le propriétaire refuse toujours d’agir malgré ces éléments, le locataire peut lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, en lui laissant un délai raisonnable (souvent 2 mois) pour répondre.
En l’absence de réponse ou en cas de refus, le locataire a la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge peut :
- ordonner la réalisation de travaux de rénovation dans des délais précis ;
- prévoir une astreinte financière par jour de retard ;
- réduire ou suspendre le paiement du loyer tant que les travaux ne sont pas effectués ;
- condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts si le logement porte atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants.
Dans les situations les plus graves, lorsque le logement est manifestement indécent, le bail peut même être résilié. Avant d’en arriver là, il est aussi possible de saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver une solution amiable entre propriétaire et locataire.
Comment remédier à un DPE périmé en cours de location ?
Pour un propriétaire, la meilleure stratégie consiste à anticiper la péremption du DPE. Mieux vaut refaire le diagnostic en amont que se retrouver en difficulté au moment d’une contestation ou d’un projet de revalorisation de loyer.
Si le DPE arrive à expiration pendant le bail, la priorité est de faire intervenir rapidement un diagnostiqueur certifié. Un nouveau DPE peut généralement être réalisé en quelques jours. Le propriétaire communique ensuite les résultats au locataire et conserve une copie à annexer au bail en cas d’avenant ou de renouvellement.
Deux scénarios sont possibles :
- Le nouveau DPE montre une meilleure performance énergétique : le propriétaire peut, sous conditions, s’appuyer sur ce résultat pour justifier une évolution du loyer lors du renouvellement du bail.
- Le nouveau DPE révèle au contraire une dégradation de la performance : il faudra prévoir des travaux de rénovation énergétique et accepter que le loyer ne puisse pas être augmenté immédiatement.
Dans tous les cas, un DPE à jour permet de clarifier la situation et de sécuriser la relation entre propriétaire et locataire.
Que retenir en cas de DPE périmé au cours d’une location ?
Un DPE périmé n’est jamais une simple formalité administrative. Il peut fragiliser le propriétaire, qui s’expose à des sanctions et à des contestations sur le montant du loyer, comme le locataire, qui risque d’occuper un logement mal isolé, inconfortable et coûteux à chauffer.
Pour le locataire, demander un DPE à jour en cours de bail permet de vérifier la conformité énergétique du logement, de faire respecter les règles liées aux passoires thermiques et, le cas échéant, de contester une hausse de loyer non autorisée.
Pour le propriétaire, maintenir un DPE valide et anticiper les évolutions réglementaires, c’est garder la main sur la location de son bien, éviter les litiges et piloter plus sereinement une éventuelle rénovation énergétique.
En résumé : un DPE à jour protège les deux parties. S’il est périmé, mieux vaut réagir rapidement plutôt que de laisser la situation s’envenimer.
Nous faisons le maximum pour vous accompagner dans l’accomplissement de vos démarches administratives pour l’obtention de vos aides.
Chaque aide financière à la rénovation énergétique dispose de nombreux critères d’éligibilité (revenus, nature des travaux, caractéristiques du logement, habitudes de consommation, etc.) et de montants spécifiques.
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